아파트 경매 시 주의 확인 사항(체크리스트)

최근 깡통전세 등 아파트가 경매 매물로 나오는 것이 늘어나고 있습니다. 오늘은 아파트 경매에 관심 있는 사람들이 경매에 뛰어들기 전에 꼭 알아야 할 주의 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

은행 대출 이자가 높아지면서 이자 납부에 대한 부담이 높아지고 아파트 가격은 계속 하락하고 있어서 경매로 나오는 물건이 많아지고 있는 상황입니다.

특히 채무자가 빚을 갚지 못하는 경우 은행처럼 아파트를 담보로 둔 채권자가 담보권을 행사는 임의 경매가 늘어나고 있는 것입니다. 이처럼 대출 금리가 너무 높아지면서 은행 대출 이자를 갚지 못해 어쩔 수 없이 아파트를 경매로 넘기는 경우가 많아졌다는 것입니다.

이렇게 경매로 나오는 아파트를 구입하고자 하는 사람들이 많아져 전국 아파트 경매 시장 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 84% 가까이 되고 있습니다. 즉, 아파트 가격이 더 오르기 전에 경매를 통해서 저렴하게 아파트를 구입하려는 사람들이 많다는 것입니다.


1, 아파트 경매 전 체크리스트 확인하기

①경매 아파트의 사건 번호와 물건 번호, 입찰 보증금 확인하기

②입찰 당일 오전 매각 부동산 변경, 취하 등 진행 여부 확인하기

③아파트 체납 관리비 확인

④대리 입찰 할 때 본인 인감 증명 및 인감도장 등 첨부 서류 확인하기

⑤다세대, 단독 주택은 수도 및 도시 가스 요금 연체 확인하기

⑥경매 아파트 인근 부동산 중개업소를 통해서 거래 가격 등 시세 알아보기

⑦인근 학교, 편의 시설, 대중교통 등 입지 조건 확인하기

⑧국토부 “실거래가 공개 시스템”을 통해서 1년 동안 거래 사례 확인하기


2, 아파트 최저 감정 평가액

아파트 경매의 가장 큰 장점은 바로 가격에 있습니다. 아파트 경매가 시작되기 전에 집행 법원은 감정인에게 부동산 가격 평가를 맡겨 나온 감정 평가액(감정가)를 최저 매각 가격으로 결정합니다.

이때 최저 감정 평가액은 시세 대비 보통 10~20% 낮은 가격으로 정해지는 것이 보통으로 법원마다 차이가 있지만 한 번 유찰될 때마다 20%씩 감액 되기 때문에 아파트 구입을 경매로 진행하는 사람들이 많아지고 있습니다.


3, 권리 관계 분석

아파트 경매를 하기 전에 알아 두어야 할 것이 있습니다. 바로 “권리관계 분석”입니다. 아파트가 경매가 되는 경우 채권자들이 채권 회수 절차에 들어오게 됩니다. 이때 아파트 확정 일자를 받은 선순 위 임차인(세입자)이 살고 있는 경우가 있는데 이런 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.

이 말은 아파트 경매를 받은 사람이 선순위 임차인에게 보증금 전액을 돌려줄 의무가 발생하게 됩니다. 만약 아파트 경매 가격에 비해서 보증금이 너무 높은 경우 아파트를 저렴하게 구입하는 이익보다 더 많은 돈을 지출할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.


4, 말소기준권리 권리 관계 확인

관리 관계를 정확하게 알아보기 위해서는 “말소기준권리”를 꼭 확인해야 합니다.

말소기준권리는 등기된 여러 권리 중 기준이 되는 권리로 말소기준권리보다 앞선 날짜에 다른 권리자가 있는 경우 낙찰자가 인수를 해야 합니다. 하지만 말소기준권리 날짜보다 나중에 등기된 권리는 말소되기 때문에 안심하고 경매를 진행해도 됩니다.

즉 경매 낙찰 받은 사람이 인수할 필요가 없는 것입니다. 인수할 권리가 적을수록 좋은 것입니다. 또한 경매 아파트 세입자 대항력이 있어도 세입자가 배당 요구를 한 경우 낙찰 금액에서 최우선 배당을 받게 되기 때문에 보증금은 없어지게 됩니다.

하지만 세입자가 배당 요구 신청을 하지 않은 경우 보증금을 추가로 인수하는 상황이 발생할 수 있으니 배당 요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.


5, 경매 입찰 전 반드시 확인해야 할 것

(1) 입찰 시간 알아두기

경매를 실시하는 법원마다 입찰 시간과 입찰 서류 제출 마감 시간이 모두 다르기 때문에 입찰 시간을 미리 알아두어야 합니다.

입찰 시간은 경매가 진행되는 법원에 전화 문의를 통해서 또는 경매 정보 사이트에서 사건 번호를 검색하면 입찰 시간과 마감 시간을 확인할 수 있습니다.

(2) 입찰 보증금 준비

입찰 보증금은 통상 최저 매각 가격의 10%입니다. 경매에 참가 할 때 가격을 적는 기일입찰표도 법원 경매정보사이트에서 출력해 작성해 둡니다. 초보자의 경우 긴장해서 입찰 가격을 잘못 작성해 입찰 보증금을 날리는 경우도 발생합니다.


(3) 아파트 체납 관리비 확인

도시 가스 또는 수도 요금 등 연체가 있는지 확인해야 합니다.

만약 미납 관리비가 있는 경우 통상적으로 “공용 부분 관리비”는 낙찰자에게 승계가 되지만 “전유 부분 관리비”는 책임질 필요가 없습니다.

※공용부분 관리비 : 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 공용 부분 난방비 등

※전유부분 : 세대 별 전기료, 수도료 등

경매 낙찰을 받고 나서 매각 대금을 납부한 뒤 관리 사무소에 공용 관리비 납부 요청을 하면 되고 만약 이때 관리 사무소에서 관리비 연체료까지 납부 요구를 하면 이 부분은 거부할 수 있습니다.

그 이유는 공용 부분 관리비 연체료는 낙찰자에게 승계 되지 않기 때문이고 여기에 3년 지난 관리비는 소멸시효가 경매 낙찰자에게 승계 되지 않기 때문에 내야 할 의무가 없습니다.

보통 살고 있는 아파트가 경매가 진행 되면 관리비를 내지 않는 경우가 대부분입니다. 미납된 관리비는 경매 관례상 낙찰자가 인수하는 경우가 많아 입찰 전 인수할 아파트 관리비가 얼마나 되는지 확인하는 것이 중요합니다.

또한 낙찰자가 아파트를 경매 받고 나서 관리비를 납부하면 다시 돌려받을 수 없기 때문에 확실하게 미납 관리비가 어느 정도인지 확인이 필요합니다.

▲미납 관리비 정리▲

▶공용 부분 관리비 : 낙찰자에게 승계

▶전유부분 관리비 : 낙찰자에게 승계 되지 않음(납부 의무 없음)

▶연체 기간 : 3년이 지난 체납 관리비는 낙찰자에게 승계 되지 않음

▶연체이자 : 연체 이자 승계 되지 않음(관리비가 포함 되어 있는지 확인 필요)

(4) 잔금 납부 기한

아파트 경매 낙찰 후 보통 납부 기한 통지를 받게 되는데 한 달 이내 잔금을 납부하면 됩니다. 잔금을 빨리 내면 소유권 이전과 명도 집행을 빠르게 진행할 수 있습니다.

(5) 잔금 납부 하지 못하는 경우

법원이 지정한 납부 일까지 잔금을 납부하지 못하면 법원에서는 재경매 절차에 들어갑니다. 잔금 납부기한 일부터 1달 ~ 2달 사이에 재입찰을 하게 됩니다. 이때 낙찰자가 재경매 기일 3일 전까지 잔금과 지연 이자를 납부하면 다시 소유권을 취득할 수 있습니다.

(6)임차인 대항력

임차인이 대항력이 있고 없고 따라 입찰 가격에 중요한 영향을 미치게 됩니다.

▶대항력이 있는 경우 : 낙찰자가 보증금을 반환해 주거나 배당을 통해서 받아가도록 해 야 하고 배당신청을 한 경우 배당 금액을 확인하고 입찰 가격을 결정해야 합니다.

▶대항력이 없는 경우 : 임차인에게 줘야 할 금액을 고려하지 않고 입찰 가격을 결정해도 됩니다.

(7) 아파트 경매 물건 부동산에서 시세 확인

아파트 경매를 알아보는 사람들 중에는 감정가를 시세로 알고 있는 경우가 있는데 감정가와 시세는 다른 것으로 감정가가 시세보다 높게 측정 될 수도 낮게 측정 될 수도 있습니다.

그렇기 때문에 아파트 경매 물건이 마음에 든다면 현재 시세를 알아보고 경매 진행 여부를 판단해야 합니다. 매물 주변의 공인중개사나 네이버 부동산 등에서 직접 시세를 알아보는 것이 좋습니다.


6, 아파트 경매 절세 방법

경매로 아파트를 구입하는 이유 중에 하나가 바로 시세보다 저렴한 가격으로 아파트를 구입하는 것입니다. 이때 중요한 것이 바로 “얼마나 절세를 할 수 있느냐”입니다.

보통 우리는 아파트 구매 시 취득세, 보유 시 종부세& 재산세, 매도 시 양도소득세를 납부해야 합니다. 이때 필요 경비로 인정되는 항목이 있는데 항목의 영수증을 잘 챙기면 양도소득세를 공제 받을 수 있습니다.

6-1, 필요 경비 인정 항목

취득 시 : 취득세, 중개 수수료, 법무사 비용, 경매 취득 과정에서 발생한 소송 비용

양도 시 : 중개 수수료, 양도세 신고 수수료

인테리어 비용 : 인테리어 공사로 인해 주택 가치가 상당 폭 상승할 경우 필요 경비로 인정받지만 단순 수리나 상태 유지, 원상회복 등의 비용은 인정 되지 않음

※인정 가능한 항목

발코니 확장, 샷시 설치, 욕실 확장, 주방 확장, 방 확장, 샷시 교체, 보일러 교체, 상하수도 배관 교체, 붙박이장 설치, 구조 변경 리모델링

최근 높은 금리 상승으로 인해서 많은 대출로 아파트를 구입한 사람들이 많습니다. “영끌족”이라는 말까지 있듯이 모든 것을 끌어 모아 구입한 아파트, 하지만 한 달 한 달 이자도 납부하지 못하는 경우가 많아 경매 강제 집행이 되는 경우가 많습니다.

안타까운 현실이지만 현금을 가지고 아파트를 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 방법이 바로 경매입니다. 분명 시세보다 저렴하게 구입할 수 있지만 중요한 것은 꼼꼼하게 따져보고 아파트 경매를 진행해야 한다는 것입니다.

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