부동산(아파트, 주택) 양도소득세 세금 줄이는(절세)하는 방법

투기지구나 투기과열지구에 있는 15억 초과 아파트 주택담보대출이 허용되고 무주택자 담보인정비율(LTV)DL 50% 등 부동산 대출 규제가 완화되면서 아파트 매매가 활발해지는 상황으로 오늘은 주택을 처분할 때 양도소득세를 줄이는 방법을 알아보겠습니다.


1, 양도소득세

양도차익에서 장기보유특별공제(3년 이상)와 기본공제를 적용해서 산정된 과세표준에 의해서 세율을 6~45%까지 곱해서 부과하고 있습니다.

최근 부동산 경기가 좋지 않아 2024년 5월 09일까지 한시로 2주택 이상 다주택자는 양도소득세 기본세율에 20~30%가 중과 됩니다. 정부 세금 10%에 지방세까지 더해지면 최고 양도차익의 82.5%에 달합니다.


2, 양도소득세 주택 보유기간(주택 잔금 일을 취득일로부터 2년 되로 조정)

가장 신경 써야 할 것 중에 하나가 바로 “주택 보유기간”입니다.

12억 원 이상인 고가주택을 제외하고 1가구 1주택 자는 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2017년 3월 03일 이후 취득 당시 조정 대상 지역이었던 주택은 2년 이상 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

부득이하게 보유 및 거주 기간이 2년 미만 인 경우 매수인과 협의해 잔금 일을 취득 일로부터 2년이 되는 날 이후 조정하는 것이 좋습니다. 이는 양도 시점을 잔금일 기준으로 판단하기 때문입니다.


▶양도소득세 비과세 대상

① 1가구 1주택으로 2년 이상 보유한 경우

② 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주

③ 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가 주택 제외


▶양도소득세 감면 대상

①장기임대주택, 신축 주택 취득 공공사업용 토지

② 8년 이상 자경농지 등


3, 장기보유특별공제 활용

1가구 1주택인 경우 이 가간이 1년 늘어날 때마다 최대 10년까지 공제율이 4%씩 높아지기 때문에 필요한 경우 처분 시점을 조정하는 것이 좋습니다.

<1가주 1주택 장기보유특별공제율>

구분거주기간보유기간
2년 이상8%
3년 이상12%12%
4년 이상16%16%
5년 이상20%20%
6년 이상24%24%
7년 이상28%28%
8년 이상32%32%
9년 이상36%36%
10년 이상40%40%


4, 부부 공동명의 인 경우 양도세 줄이기

2건 이상의 양도를 해야 하는 경우 년도를 틀리게 하는 것이 좋습니다. 양도소득세는 연간 양도소득을 통산해 누진세율을 적용하기 때문에 양도 일정 년도를 다르게 하면 그만큼 낮은 누진세율을 적용 받게 됩니다.

세금 측면에서는 부부 공동명의로 부동산 소유권을 가지고 있는 것이 유리합니다.

하지만 전업 주부이거나 한 사람만 직장을 다니고 있는 경우 부동산 소유 여부에 따라서 건보료를 내야 하는 경우가 발생할 수 있어 어떤 것이 더 유리한지 잘 살펴야 합니다.

또한 소득이 없는 배우자 명의로 재산을 취득하게 되면 재산취득자금 출처 조사 등으로 증여세를 내야 할 수 있습니다.

하지만 부부 사이에 10년 동안 증여세 없이 6억 원 증여할 수 있기 때문에 6억 원이 넘지 않으면 세금 측면에서는 큰 문제가 발생하지 않습니다.


5, 배우자에게 증여하는 방법

배우자에게 증여는 10년 동안 6억 원을 공제 받을 수 있습니다. 즉 최근 10년 동안 배우자에게 증여 받은 적이 없는 경우에는 6억 원까지 증여세 없이 증여 받을 수 있는 것입니다.

또한 양도세를 줄이기 위해서는 양도 차익을 줄여야 하는데 양도 차익은 양도 가액에서 취득 가액을 차감한 금액으로 취득 가액을 올리는 것이 중요합니다.

배우자에게 현 시세로 증여해서 취득 가액을 올리게 되면 나중에 배우자가 팔 때는 양도 차익이 줄어들기 때문에 양도세를 절세 할 수 있습니다.

배우자에게 증여를 했기 때문에 부동산 등기에 취득세를 내야 하는데 증여 취득 세율은 4%입니다.

하지만 주택(조정대상지역 내 시준 시가 3억 원 이상)을 증여할 경우 취득 세율이 12%로 인상되기 때문에 이점을 잘 알아봐야 합니다.


6, 증여 받은 부동산 매매

배우자에게 증여 받은 부동산을 팔 때 중요한 것이 바로 증여 받은 날부터 5년 이후 파는 것입니다.

증여를 통해서 양도세를 덜 내는 것을 막기 위해서 증여 일로부터 5년 이내에 증여 받은 부동산을 팔면 취득 가액 이월 과세 규정을 적용해 양도세를 계산할 때 취득 가액을 증여 받은 가액이 아니라 종전 증여자가 취득한 가액으로 계산하게 됩니다.

즉, 배우자에게 부동산을 증여해 양도세를 절세 하기 위해서는 증여 후 5년이 지나야 절세 효과를 볼 수 있는 것입니다.


7, 비용 관련 서류 챙기기

집수리, 부동산 거래 등 증빙 서류를 꼼꼼하게 챙겨야 합니다. 양도소득세를 계산할 때 주택을 보유하면서 발생한 “필요 경비”를 제외해서 세금을 내기 때문입니다.

▶ 필요경비

자본적 지출과 양도 비용 포함

※ 자본적 지출

건물 난방 교체, 베란다 세시, 내부 시설 개조 공사비, 방과 거실 확장 비용, 보일러 교체 비용 등이 해당됩니다.

단, 장판, 벽지, 싱크대, 주방 가구, 문짝, 조명, 외벽 도색, 보일러 수리, 옥상 방수 공사, 정화조 교체, 파손 유리 교체, 타일, 변기, 하수 도관 교체 등은 포함 되지 않습니다.


※ 양도비용

부동산 중개수수료, 세무사를 통해서 신고한 경우 대행 수수료 등이 있습니다.

양도소득세 신고를 해야 하는 경우 부동산 매매 후 양도 일이 속한 달의 말 일부터 2개월 이내 주소지 관할 세무서에 예정 신고 납부를 해야 합니다.

예) 2023년 7월 15일 잔금을 받은 경우 양도소득세 예정 신고 납부 기한은 2023년 9월 30일이 됩니다.


7, 다주택자 임대 사업자 등록

주택 임대 소득에 대한 종합 소득세를 신고하지 않는 경우가 있는데 국세청에 신고하지 않아도 임대차 내역을 알 수 있습니다.

직장인의 월세소득공제와 주민 센터 확정 일자 정보 등을 확인해서 임대 목적으로 다주택을 가지고 있는 경우 임대 사업자로 등록해 각종 세금 부담을 줄이는 것이 좋습니다.

특히 조정 대상 지역에서 임대 수익이 높고 집값 상승 여력이 있는 경우 임대 사업자로 등록해 장기적으로 세금을 줄이는 것도 방법입니다.


▶ 8년 이상 장기 임대 주택 혜택

다주택자가 임대사업자로 등록하게 되면 양도세 중과를 피할 수 있고 종합부동산세와 재산세, 건강보험료 등을 줄일 수 있거나 면제 받을 수 있습니다. 여기에 장기특별보유 혜택도 받을 수 있습니다. 단, 8년 이상 장기임대로 하는 것이 좋습니다.

8년 임대 시 건보료의 80%가 감면되고 매각 시 매매 차익의 70%까지 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.


장기 임대 주택 혜택은 시·군·구청과 세무서에서 등록해야 합니다. 의무 임대기간에 주택을 매매하게 되면 주택 당 최대 1000만 원의 과태료 부과되고 지금까지 받았던 감면 세금도 추징 될 수 있습니다.

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