깡통전세 전세사기 피해자 최우선변제 대상 및 소액보증금 범위 최우선변제액

깡통 전세 등 전세 사기 피해자가 최우선 변제 대상이 되기 위해서는 각 지역마다 정하고 있는 보증금 상한 보다 보증 금액이 적어야 합니다. 이런 이유로 전세 사기와 깡통 전세 피해자 중에서 최우선 변제를 받을 수 있는 대상은 30% 정도로 나머지 70%는 최우선 변제 대상에 해당하지 않는 것으로 알려지고 있습니다.

엘리베이터 문에 붙어 있는 전세사기 피해아파트

오늘은 우선 변제권와 최우선 변제권 차이와 갖추어야 할 요건들이 어떤 것들이 있는지 알아보는 시간을 마련했습니다.


1, 우선변제란?

주택임대차보호법에 의해서 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자 보다 우선 변제 받을 수 있는 소액 임차인의 권리로 임차 주택이 경매 또는 공매 시 경락 대금에서 다른 후순위권리자 보다 먼저 배당 받을 수 있습니다.


2, 최우선변제권이란?

주택 임대차 보호법에 의해서 임차한 주택이 경매 또는 공매 될 때 소액 임차인의 보증금 가운데 일정 금액을 다른 담보 물권자 보다 우선해서 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

하지만 최우선변제권은 선 순위 권리자들이 손해 볼 수 있기 때문에 주택 가격의 1/2 범위 내에서 변제 받을 수 있고 소액임차인이 최우선변제권을 얻기 위해서는 대항력 요건을 충족해야 합니다.


3, 최우선변제권 요건 알아보기

① 대항력 유지

대항력을 유지하기 위해서는 전입 신고를 하고 실제 거주를 해야 합니다.

② 배당 신청

경매 개시 결정 등기 전에 대항력을 유지하고 배당 요구 종기 일까지 배당 요구를 해야 합니다.

이처럼 최우선 변제권을 갖기 위해서는 대항력과 함께 배당 신청을 해야만 하기 때문에 꼭 알고 있어야 합니다.

※ 우선변제권과 최우선변제권 차이

▶배당 순위 차이

우선변제권은 배당 순위가 다른 일반 채권자보다 우선으로 배당 받게 되지만 최우선변제권은 배당 1 순위로 최우선 적으로 배당 대금을 받을 수 있습니다.


▶배당 금액 차이

우선변제권은 대항력이 있는 경우 모든 보증금을 돌려받을 수 있지만 취우선변제권은 소액 임차인을 위해 보증금 중에서 일부를 최우선 적으로 변제 받을 수 있습니다.


▶확정일자차이

우선변제권은 확정 일자를 받아야 획득할 수 있고 최우선변제권은 확정 일자를 받지 않아도 됩니다. 단, 대항력을 유지해야 하는 조건이 있습니다.


4, 최우선변제 임차인 보증금 상한금액 알아보기

▶서울 : 1억 6,500만 원

▶경기, 인천 일부 지역 등 과밀억제권역 : 1억 4,500만 원

▶대전, 부산 등 광역시 : 8,500만 원

▶그 밖의 지역 : 7,500만 원


5, 소액임차인 범위 및 최우선변제금 변경 전 vs 후 비교

<변경 전>

지역소액 보증금 범위최우선 변제액
서울1억 5,000만 원 이하5,000만 원 이하
경기, 인천 등 과밀억제권역(용인, 세종, 김포, 화성)1억 3,000만 원 이하4,300만 원 이하
대전, 부산 등 광역시 이외 수도권7,000만 원 이하2,300만 원 이하
그 밖의 지역6,000만 원 이하2,000만 원 이하

<변경 후>

지역소액보증금 범위최우선변제액
서울1억 6,500만 원 이하5,500만 원 이하
경기, 인천 등 과밀억제권역(용인, 세종, 김포, 화성)1억 4,500만 원 이하4,800만 원 이하
대전, 부산 등 광역시 이외 수도권8,000만 원 이하2,800만 원 이하
그 밖의 지역7,500만 원 이하2,500만 원 이하

소액 보증금 범위에 따른 최우선 변제 금액을 알아보았는데 그렇다면 소액 임차인이 최우선 변제권을 받을 수 있는 요건은 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

※소액임차인이란

임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말하며 만약 주택 경매 시 선 순위 권리자보다 먼저 최우선으로 배당을 받을 수 있는 최우선변제권 권리를 가질 수 있습니다.

단, 소액임차인이 최우선변제권을 갖기 위해서는 대항력 요건을 충족해야 합니다.


6, 소액임차인 최우선변제권 요건 알아보기

-보증금 액수가 소액 보증금 범위 안에 들어가는 경우

-배당 요구 종기 일까지 배당 요구를 신청할 경우

-배당 요구 종기 일까지 대항력을 유지할 경우

-경매개시결정등기 전에 대항 요건을 갖췄을 경우


6, 소액임차인 환산보증금 계산 하는 방법

: 보증금 + (월세 × 100)

환산보증금이라는 것은 월세를 보증금으로 환산하는 것인데 주택의 경우 소액 보증금 범위는 보증금만 기준으로 산정 합니다. 즉 주택 임대차 계약에서는 환산 보증금을 적용하지 않고 상가임대차보호법에 적용됩니다.


7, 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 임차한 경우 소액 임차인이 해당 되어도 우선 변제권을 행사할 수 없고 최초 주택임대차계약을 할 때 소액 임차인에 해당 되었지만 갱신 계약으로 보증금이 증액되어 소액 임차인에 해당되지 않은 경우도 우선 변제권을 행사할 수 없습니다.


지금까지 깡통 전세 등으로 전세 사기 피해자의 소액 보증금 범위와 최우선변제 금액, 대상 조건 등을 알아보았습니다. 전국으로 전세 사기 피해자들이 점점 늘어나고 있는 상황으로 힘든 시기를 보내고 있는 분들이 많습니다.

이런 전세사기범들이 기승을 부리지 않도록 모든 수단과 방법을 가리지 말고 강력하게 처벌하는 법이 빠르게 만들어졌으면 하는 바램입니다.

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다